[주간 미국 금리와 서민경제] 미국 국채금리 5.2% 충격…한국 증시·부동산·가계대출까지 흔든다

[시민의소리=취재팀] 미국 연방준비제도가 기준금리를 3.75~4.00%로 올린 데 이어 추가 인상 가능성까지 열어두면서 세계 금융시장이 다시 고금리 충격에 빠졌다.

미국 10년물 국채금리는 24일 장중 5.2%까지 치솟았다.

한국은행 기준금리는 3.00%지만 미국 금리와 국제유가, 원·달러 환율이 상승하면 국내 대출금리와 생활물가도 영향을 받는다.

국내에서는 반도체 대형주가 코스피를 끌어올렸지만 개인과 외국인은 추석 연휴를 앞두고 대규모 순매도에 나섰다.

부동산시장은 고가주택이 많은 강남권은 조정을 받는 반면 서울 외곽과 경기 일부 중저가 주택은 상승하는 새로운 양극화가 나타났다.

1. 미국 기준금리｜3.75~4.00%, 추가 인상 가능성 열렸다

미국 연방준비제도는 9월 15~16일 열린 연방공개시장위원회에서 기준금리를 0.25%포인트 올려 3.75~4.00%로 결정했다.

미국 물가가 연준 목표인 2%를 웃도는 가운데 경제성장과 고용도 예상보다 강하다는 판단이 작용했다.

연준 위원 다수는 연말까지 한 차례 더 금리를 올릴 가능성을 내비쳤다.

시장은 당초 9월 금리 인상이 한 차례로 끝날 가능성도 기대했지만, 이번 주 발표된 미국 기업활동과 고용지표가 견조하게 나타나자 추가 인상 전망이 커졌다.

미국의 높은 금리는 달러 자산의 매력을 높인다.

세계 자금이 미국으로 이동하면 원화가 약세를 보이고 한국 증시에서 외국인 자금이 빠져나갈 가능성이 있다.

한국은행도 환율과 물가를 고려해야 하므로 기준금리를 쉽게 내리기 어려워진다. 

2. 미국 국채｜10년물 장중 5.2%, 세계 대출금리에 경고등

미국 10년물 국채금리는 22일 4.953%까지 내려갔다가 24일 장중 5.2%까지 급등했다.

2007년 이후 가장 높은 수준이다. 30년물 국채금리도 5.4% 안팎으로 올라 2004년 이후 최고 수준을 기록했다.

미국 국채금리는 세계 금융시장에서 각종 대출과 투자상품의 기준 역할을 한다.

국채금리가 오르면 미국 주택담보대출과 기업대출 금리가 상승하고, 주식의 상대적 매력은 떨어진다. 한국 금융채와 은행채 금리에도 상승 압력이 전달될 수 있다.

따라서 한국은행이 기준금리를 동결하더라도 주택담보대출과 신용대출 금리는 먼저 오를 수 있다.

대출자는 기준금리만 볼 것이 아니라 코픽스와 금융채 금리, 은행별 가산금리를 함께 확인해야 한다. 

3. 미국 증시｜AI 기대와 고금리가 정면충돌했다

주초 미국 증시는 국제유가 하락과 AI 반도체주 강세에 힘입어 상승했다.

22일 나스닥지수는 사상 최고치를 기록했다. 하지만 23일부터 미국 국채금리가 급등하면서 기술주를 중심으로 차익 실현 매물이 쏟아졌다.

24일 다우지수는 0.31% 하락한 51,349.98, S&P500은 0.02% 내린 7,704.13, 나스닥은 0.01% 오른 26,939.37로 마감했다.

지수는 보합권이었지만 뉴욕증권거래소에서 하락 종목이 상승 종목보다 훨씬 많아 체감 장세는 약했다.

높은 금리는 미래 성장 기대를 먼저 반영한 기술주에 불리하다.

AI 산업의 장기 성장 가능성은 여전히 높지만, 실적보다 기대감이 앞선 종목은 국채금리가 오를 때 낙폭이 커질 수 있다.

4. 비트코인｜8만6천 달러 돌파 후 8만3천 달러대로 후퇴

비트코인은 주초 현물 ETF 자금 유입과 위험자산 선호 회복에 힘입어 8만6천 달러를 넘어섰다.

약 8개월 만의 최고 수준이었다. 그러나 미국 국채금리가 급등하자 24일에는 8만3천 달러대로 밀렸다.

이번 움직임은 비트코인이 금리와 유동성에 민감한 위험자산이라는 사실을 보여준다.

금리가 오르면 안정적으로 이자를 받을 수 있는 미국 국채의 매력이 높아져 비트코인과 성장주에 들어갔던 자금이 이동할 수 있다.

생활비나 비상자금을 투자하거나 대출을 받아 매수하는 방식은 피해야 한다.

가격이 크게 오른 시기에는 일시 매수보다 여러 차례 나누어 접근하는 것이 손실 위험을 줄이는 방법이다. 

5. 코스피｜사흘 만에 2.71% 상승, 7,080선으로 마감

추석 연휴를 앞둔 이번 주 국내 증시는 21일부터 23일까지 사흘만 거래됐다.

코스피는 18일 6,894.23에서 21일 7,007.72로 1.65% 상승하며 7,000선을 회복했다.

22일에는 0.15% 오른 7,017.91, 23일에는 0.90% 상승한 7,080.92로 마감했다.

사흘 동안 코스피 상승률은 약 2.71%다. 지수만 보면 강한 상승장이었지만 23일 흐름은 불안했다.

코스피는 장중 7,153.99까지 올랐다가 7,080.92로 밀렸다.

연휴 기간 미국과 중국의 정상회담, 미국 국채금리와 국제유가 변화를 확인하려는 투자자가 늘면서 오후 들어 매물이 나왔다.

코스피가 상승했지만 모든 업종과 종목이 고르게 오른 것은 아니다.

시가총액 비중이 큰 삼성전자와 SK하이닉스가 지수를 끌어올린 대형주 중심 장세였다.

23일 코스피 상승 종목 비율은 33%대에 그쳐 지수 상승과 개인 투자자의 체감수익률 사이에 차이가 컸다. 

6. 반도체주｜삼성전자·SK하이닉스가 코스피 상승 주도

23일 삼성전자는 3%대 오른 28만5천원대, SK하이닉스는 1%대 상승한 186만원대에서 거래를 마쳤다.

삼성전자우와 SK스퀘어, 삼성전기 등 반도체 관련 대형주도 동반 상승했다.

미국 증시에서 마이크론과 샌디스크 등 반도체주가 강세를 보이고 필라델피아반도체지수가 2% 이상 오른 영향이 국내 증시로 이어졌다.

AI 서버와 고대역폭메모리 수요가 계속될 것이라는 기대가 매수세를 끌어들였다.

그러나 반도체주 상승이 곧 전체 시장의 안정적인 상승을 의미하지는 않는다.

삼성전자와 SK하이닉스의 시가총액 비중이 커 두 종목만 올라도 코스피지수는 크게 상승할 수 있다.

반면 건설·기계·자동차·금융 등 일부 업종은 약세를 보여 종목별 차별화가 심했다.

미국 국채금리가 5%를 넘으면 성장주에 적용되는 할인율이 높아진다.

AI와 반도체 기업의 장기 실적 전망이 좋아도 단기 주가는 금리 상승과 외국인 매도에 흔들릴 수 있다.

연휴 이후에는 미국 마이크론의 실적과 전망, 원·달러 환율, 외국인 수급이 반도체주의 방향을 결정할 가능성이 크다.

7. 수급｜개인·외국인은 팔고 기관·기타법인이 지수 방어

23일 코스피에서는 개인과 외국인이 각각 약 1조4천억원과 5천억원을 순매도했다.

기관은 약 3천억원을 순매수했고 기타법인의 대규모 매수가 지수 상승에 힘을 보탠 것으로 분석됐다.

개인은 주가가 오른 반도체주를 중심으로 차익을 실현했고, 외국인은 추석 연휴 기간 발생할 수 있는 해외 금융시장 변동에 대비해 투자 비중을 줄인 것으로 풀이된다.

국내 증시가 쉬는 동안 미국 증시는 계속 열리기 때문에 국내 투자자는 해외 충격에 즉시 대응하기 어렵다.

기관과 기타법인이 지수를 받쳤지만 외국인의 매도가 이어진다는 점은 경계할 부분이다.

원화가 약세를 보이거나 미국 국채금리가 더 오르면 외국인 자금이 추가로 이탈할 수 있다.

반대로 환율이 안정되고 미국 반도체주가 강세를 이어가면 외국인 매수세가 다시 들어올 가능성도 있다. 

8. 코스닥｜바이오·반도체 장비주 상승, 대형주보다 변동성 커

23일 코스닥은 전 거래일보다 1.21% 오른 844.48로 마감했다. 반도체 장비·소재주와 일부 바이오주가 상승을 이끌었다.

주성엔지니어링, 원익IPS, HPSP, 이오테크닉스 등이 강세를 보였고 알테오젠과 에코프로비엠도 소폭 상승했다.

코스닥시장에서는 개인과 기관이 순매수하고 외국인은 순매도했다.

코스닥은 코스피보다 금리와 투자심리 변화에 민감하다.

실적이 아직 충분하지 않은 기업이 많고 신용거래 비중도 높아 미국 국채금리 급등이나 외국인 매도 때 하락 폭이 커질 수 있다.

기업 이름이나 유행하는 테마만 보고 매수하기보다 매출과 영업이익, 현금흐름, 부채 수준을 확인해야 한다. 최근 급등한 종목은 추격 매수보다 조정을 기다리는 전략이 필요하다.

9. 환율｜1,350원대 원화, 연휴 이후 변동성 주의

23일 원·달러 환율은 전 거래일보다 0.30원 내린 1,358.40원에 마감했다.

장중에는 1,340원대까지 내려가기도 했지만 연휴를 앞둔 달러 수요가 나오면서 낙폭을 줄였다.

환율 하락은 외국인의 국내 주식 투자와 수입물가에 긍정적이다. 그러나 연휴 동안 미국 10년물 국채금리가 5.2%까지 오르면서 달러 강세 압력이 다시 커졌다.

국내 시장이 재개될 때 원·달러 환율이 상승하면 외국인의 주식 매도와 수입물가 상승이 동시에 나타날 수 있다.

미국 주식에 투자하는 국내 투자자는 주가뿐 아니라 환율도 고려해야 한다.

미국 주가가 올라도 원화가 강해지면 환차익이 줄고, 반대로 미국 주가가 내려도 달러가 오르면 원화 기준 손실이 줄어들 수 있다. 

10. 연휴 이후 한국 증시｜세 가지를 확인해야 한다

첫째는 미국 10년물 국채금리다. 5% 위에서 추가 상승하면 국내 성장주와 반도체주의 부담이 커진다.

둘째는 원·달러 환율이다. 환율이 빠르게 오르면 외국인 수급과 수입물가가 동시에 악화될 수 있다.

셋째는 반도체 실적이다. AI 기대감이 실제 매출과 이익으로 확인되면 주가 상승의 근거가 강해지지만 기대에 미치지 못하면 단기 조정이 커질 수 있다.

코스피가 7,000선을 넘어섰더라도 모든 종목이 상승한 것은 아니다.

지수 상승만 보고 뒤늦게 매수하기보다 보유 종목의 실적과 상승 이유를 다시 확인해야 한다.

적립식 투자자는 정해진 금액을 유지하고, 목돈 투자자는 여러 차례로 나누는 방식이 상대적으로 안정적이다.

11. 서울 아파트｜85주 연속 상승했지만 상승폭은 둔화

한국부동산원이 발표한 9월 셋째 주 조사에서 서울 아파트 매매가격은 전주보다 0.13% 상승했다.

서울 아파트값은 85주 연속 오르며 최장 상승기간과 같은 기록을 세웠다.

다만 상승률은 8월 마지막 주부터 4주 연속 축소됐다. 전체 서울 아파트값이 계속 오르고 있지만 상승 속도는 느려지고 있다는 의미다.

세제 개편과 대출 규제, 금리 상승 부담으로 고가주택 매수세가 약해진 반면 상대적으로 가격이 낮은 지역으로 수요가 이동했다.

서울 아파트 매물은 8월 부동산 대책 발표 후 6주가 지난 시점에 약 7만호로 늘었다.

이는 과거 주요 부동산 대책 발표 후 평균 수준과 비슷하다.

매물이 늘었지만 실수요자의 가격 상승 기대가 남아 있어 서울 전체 가격을 하락세로 돌릴 정도는 아니었다. 

12. 강남3구｜세금·금리 부담에 가격 조정

7월 27일과 9월 14일 가격을 비교하면 강남구 아파트는 1.28%, 서초구는 0.94%, 송파구는 0.34% 하락한 것으로 한국은행은 분석했다.

고가주택은 보유세와 양도세 개편의 영향을 크게 받는다.

다주택자와 고가주택 보유자가 매물을 내놓으면서 강남·서초·송파 일부 단지에서 호가가 낮아지고 하락 거래가 나타났다.

미국과 한국의 금리 상승으로 고액 대출에 대한 부담이 커진 점도 매수심리를 위축시켰다.

그러나 강남권 전체가 일제히 급락했다고 해석하는 것은 이르다.

재건축 추진 여부와 입주 물량, 학군, 단지 규모에 따라 가격 차이가 크다.

급매물이 소진된 뒤 다시 가격이 오를 수 있고, 반대로 세금 부담을 피하려는 매물이 늘면 조정이 길어질 수도 있다.

강남권 갈아타기를 계획한 가구는 기존 주택이 예상한 가격에 팔리지 않을 위험까지 고려해야 한다.

새 집 계약을 먼저 체결하기보다 기존 주택의 매도 가능 가격과 잔금 일정을 확인하는 것이 중요하다. 

13. 서울 외곽｜중저가 주택으로 수요 이동

같은 기간 중랑구는 3.46%, 성북구는 3.36%, 서대문구는 3.15%, 강북구는 2.92% 상승했다.

고가주택에 대한 세금과 대출 부담이 커지면서 실수요와 투자수요 일부가 상대적으로 가격이 낮은 지역으로 이동한 결과다.

9월 둘째 주에도 중랑·서대문·성북·도봉 등에서 높은 상승률이 나타났다.

신축 아파트, 대단지, 역세권, 교통 개선 기대가 있는 지역이 상승을 주도했다.

강남권과의 가격 차이를 줄이려는 이른바 ‘키 맞추기’ 흐름도 영향을 미쳤다.

그러나 가격이 낮다는 이유만으로 안전한 투자는 아니다. 단기간 2~3% 이상 오른 지역은 매도 호가와 실제 거래가격의 차이가 커질 수 있다.

교통 호재도 개통 시기와 사업 확정 여부가 다르므로 발표 내용만 보고 매수해서는 안 된다.

실거주자는 직장 이동시간과 교육·의료·상업시설을 확인하고, 투자자는 전세 수요와 입주 물량, 대출이자까지 계산해야 한다. 

14. 경기지역｜수원·용인·화성 ‘반도체 벨트’ 강세

9월 셋째 주 경기 아파트 가격 상승률은 전주 0.18%에서 0.23%로 확대됐다.

수원 영통구는 1.09%, 수원 권선구는 0.66%, 용인 기흥구는 0.48%, 화성 동탄구는 0.45% 상승했다.

반도체 산업단지와 기업의 주택자금 지원, 직장 접근성 개선 기대가 영향을 준 것으로 분석됐다.

서울에서 밀려난 매수 수요가 경기 남부의 신축 아파트와 교통 여건이 좋은 지역으로 이동한 점도 가격 상승 요인이다.

다만 반도체 벨트라는 이름만으로 모든 지역이 같은 상승세를 보이는 것은 아니다.

산업단지까지 실제 이동시간, 철도 개통 시기, 학교와 상권, 향후 입주 물량에 따라 단지별 가격 차이가 커질 수 있다.

산업단지 계획은 장기간에 걸쳐 진행되므로 현재 가격에 기대감이 얼마나 반영됐는지 따져야 한다.

단기 급등 지역에서는 계약금 지급 전 최근 실거래가와 매물 수를 반드시 비교할 필요가 있다. 

15. 주택 공급｜수도권 23만호 이상 발표, 실제 입주까지는 시간 필요

정부는 8월 수도권에 23만호 이상의 주택을 추가 공급하는 방안을 발표했다. 공공택지와 도심 유휴부지, 정비사업을 활용하고 금융·세제·규제를 개선해 민간의 조기 착공을 유도한다는 내용이다.

공급 확대는 장기적으로 집값 안정에 도움이 된다. 그러나 공급계획 발표와 실제 입주는 다르다.

토지 확보와 인허가, 착공, 공사를 거쳐 입주하기까지 수년이 걸릴 수 있다. 단기 시장에서는 공급 물량보다 “앞으로 집값이 오를 것인가”라는 기대심리가 더 크게 작용할 수 있다.

한국은행도 신규 주택이 실제 공급될 때까지 상당한 시간이 필요하므로 부동산 대책의 효과가 향후 가격 기대에 좌우될 수 있다고 평가했다.

공급계획의 총가구 수뿐 아니라 사업지별 착공과 분양 시기를 확인해야 한다. 

16. 가계대출｜8월 증가세 주춤했지만 다시 늘어날 가능성

가계대출은 올해 주택매매 증가와 주식 투자자금 수요 등의 영향으로 빠르게 늘었다.

8월에는 금융회사들이 연간 대출 총량한도에 가까워지면서 증가 폭이 일시적으로 축소됐다.

그러나 서울 외곽과 경기 일부 지역의 집값 상승이 이어지고 가계대출 총량목표가 상향 조정되면서 주택 관련 대출이 다시 증가할 가능성이 있다.

미국 국채금리와 국내 은행채 금리가 오르면 대출을 더 받을 수 있어도 이자 부담은 오히려 커질 수 있다.

주택을 구입할 때는 현재 대출금리만 적용해서는 안 된다. 금리가 0.5~1.0%포인트 오르는 상황까지 계산해야 한다.

원리금뿐 아니라 취득세와 재산세, 중개수수료, 관리비, 수리비를 합친 월 부담액을 기준으로 판단해야 한다.

한국은행은 주택가격 기대심리를 관리하고 가계부채 흐름을 면밀히 점검해야 한다고 강조했다. 

17. 전세·월세｜매물 감소와 월세화로 무주택자 부담 확대

9월 초 서울 아파트 전세 매물은 약 1만9,900건으로 한 달 전보다 5.9% 감소했다.

신규 입주 물량 감소와 실거주 요건 강화, 다주택자 규제 등이 전세 공급을 줄이는 요인으로 작용했다.

서울 주택 임대차 거래에서 월세가 차지하는 비중은 올해 1~7월 69.7%에 달했다.

서울 아파트 평균 월세도 162만원 수준으로 전월보다 1.7% 상승했다는 집계가 나왔다.

전세 매물이 부족하면 전세가격이 오르고 세입자 일부가 반전세와 월세로 이동한다.

월세는 목돈 부담이 적지만 매달 고정지출이 늘어나 가계의 소비 여력을 줄인다. 특히 연금이나 일정한 급여로 생활하는 가구에는 월세 상승이 생활비 부담으로 직접 연결된다.

전세 계약자는 등기부등본과 선순위 채권, 집값 대비 전세보증금 비율을 확인해야 한다. 보증보험 가입 가능 여부도 계약 전에 살펴보는 것이 안전하다. 

18. 부동산시장 종합｜서울 전체가 같은 방향으로 움직이지 않는다

현재 수도권 부동산시장은 하나의 흐름으로 설명하기 어렵다.

고가주택이 많은 강남권은 세금과 금리 부담으로 가격이 조정되고 있다.

서울 외곽의 중저가 아파트는 실수요가 이동하면서 가격이 오르고 있다.

경기 남부는 반도체 산업과 교통 기대를 중심으로 상승하고 있다. 전세시장은 매물 부족, 월세시장은 월세 비중 증가라는 부담이 나타나고 있다.

따라서 “서울 집값이 오른다”거나 “강남 집값이 떨어진다”는 한 문장만으로 시장을 판단해서는 안 된다.

자치구와 단지, 면적, 준공연도에 따라 움직임이 크게 다르다.

매수자는 호가보다 최근 실거래가격을 확인하고, 거래량이 적은 상태에서 나온 한두 건의 신고가나 하락 거래를 전체 시장 흐름으로 확대해석하지 않아야 한다.

19. 한국 금리｜기준금리 3.00%, 인하보다 추가 인상 가능성 주시

한국은행 기준금리는 3.00%다.

한국은행은 올해 기준금리를 2.50%에서 3.00%로 두 차례 올렸다. 물가가 상당 기간 목표 수준을 웃돌고 수도권 집값과 가계대출 증가세가 이어질 수 있다고 판단했다.

미국 기준금리가 3.75~4.00%로 올라 한미 금리 차는 0.75~1.00%포인트로 확대됐다.

국제유가와 환율이 상승하면 수입물가 부담도 커진다.

한국은행이 금리를 곧 내릴 것이라는 기대보다 고금리가 장기화할 가능성을 고려해야 한다. 

20. 생활물가｜국제유가 100달러 안팎, 장바구니 부담 계속

국제유가는 중동 원유 공급 개선 기대에 브렌트유가 한때 배럴당 98달러대로 내려갔다.

그러나 24일 WTI가 다시 95달러 안팎으로 오르는 등 변동성이 컸다.

유가가 높은 수준을 유지하면 휘발유·경유뿐 아니라 택배비, 농수산물 운송비, 플라스틱 포장재와 가공식품 가격에 영향을 준다.

원·달러 환율까지 오르면 국제유가가 조금 내려도 국내 소비자가 체감하는 가격 하락 폭은 작아진다.

21. 예금과 대출｜빚은 줄이고 예금 만기는 나눌 때

시장금리가 상승하면 변동형 주택담보대출과 신용대출의 이자 부담이 커질 수 있다.

여유자금이 있다면 중도상환수수료와 앞으로 절약할 이자를 비교해 대출 일부를 상환하는 방안을 검토할 수 있다.

예금은 전액을 한 번에 장기로 묶기보다 3개월·6개월·1년으로 만기를 나누는 방식이 유리하다.

금리가 추가로 오르면 만기가 돌아온 자금을 더 높은 금리 상품으로 옮길 수 있다.

변동금리 대출자는 금리가 0.5%포인트 오를 때와 1%포인트 오를 때 월 상환액이 각각 얼마나 늘어나는지 계산해 두는 것이 좋다.

이번 주 한국 경제는 코스피와 수도권 집값이 모두 올랐지만 내용을 들여다보면 양극화가 뚜렷했다.

증시는 삼성전자와 SK하이닉스 같은 반도체 대형주가 지수를 끌어올렸지만 상승 종목은 제한적이었다.

부동산은 강남권 고가주택이 조정받는 동안 서울 외곽과 경기 남부 중저가 주택이 상승했다.

미국 국채금리 5%대가 장기화하면 주식의 상승 여력은 줄고 대출이자는 높아질 수 있다.

부동산도 대출을 많이 이용해야 하는 실수요자부터 부담이 커진다. 지금은 지수와 집값의 겉모습보다 금리, 환율, 대출이자, 실제 거래량을 함께 살펴야 할 시기다.